На первичном рынке недвижимости Московского региона наблюдается непривычное оживление. На фоне реформы стройрынка, предусматривающей переход на эскроу-счета в расчетах с дольщиками, граждане спешат купить «квадраты» по старым правилам. И по старым ценам.
Внутри МКАД
1 июля стартовала очередная реформа строительной отрасли.
«В начале июня совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 2571 тыс. кв. м (без учета элитки)», — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В конце весны на рынке стало больше жилья бизнес-класса, при этом менее половины всего предложения приходится именно на квартиры и апартаменты комфорт-класса.
Как показывает статистика, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 56–58 кв. м. По оценке аналитиков АН «Бон Тон», за 1 «квадрат» в новостройках комфорт-класса, реализуемых в старых границах Москвы, застройщики сейчас хотят получить на руки в среднем 166,9 тыс. руб. Год назад хотели на 8,5% меньше. Новостройки экономкласса также увеличились в цене — средневзвешенная стоимость квадратного метра составила 121,3 тыс. руб. Это больше на 10,3%, чем год назад, а также на 3,8% по сравнению с предыдущим месяцем.
Среди округов по дороговизне новостроек комфорт-класса лидирует СЗАО — здесь стоимость квадратного метра составляет 181,9 тыс. руб. На втором месте располагается САО (172,8 тыс. руб.), на третьем — ВАО (171,9 тыс. руб.). Самый доступный «комфорт» предлагается на территории Зеленограда — 126,9 тыс. руб. за «квадрат». Внутри МКАД самое доступное новое жилье можно найти в ЮЗАО и ЮВАО, где 1 кв. м в среднем стоит 149,6 и 161,6 тыс. руб. соответственно.
По ценовому приросту за месяц лидирует ЗелАО (+9,6%). По 3,4–3,9% прибавили новостройки комфорт-класса, расположенные в ЮАО, САО и СЗАО. В экономклассе самым дорогим округом является ЮАО (173 тыс. руб. за кв. м, прирост — 1,1%), а самым доступным — ЮВАО (115,7 тыс. руб. за кв. м, прирост — 7,4%). Хуже всего продается переоцененный бизнес-класс, особенно туго идут продажи на западе, где такого жилья много.
Помимо «двушек» большой спрос на компактные квартиры-студии. Этот формат жилья можно подобрать в большинстве проектов. Самые ходовые размеры таких квартир — 21–35 кв. м, но есть и меньшие по площади предложения. «Студии в многоквартирных домах-новостройках обладают статусом обычной квартиры — их можно продавать, менять, дарить и оставлять в наследство, — напоминает гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Однако не стоит путать их со студиями, расположенными в комплексах апартаментов. Такие площади имеют статус нежилых помещений и в них нельзя оформить постоянную регистрацию».
Новая Москва
В 2018 году новостройки Новой Москвы опередили по темпам роста цен столичные проекты массового сегмента почти в два раза, подсчитали аналитики «Метриум». Благодаря доступной ипотеке и открытию новых станций метро Новая Москва стала одной из самых востребованных покупателями локаций, что породило опережающий рост цен по сравнению с проектами «старой» Москвы.
По данным Натальи Шаталиной, в мае в Новой Москве новые проекты на продажу не выходили, предложение пополнилось лишь пятью корпусами. Однако, несмотря на это, объем предложения вырос на 3,1% — до 533,8 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции, по итогам мая также увеличилось (на 3,5% до 9,3 тыс. шт.). Причем лидером на присоединенных территориях являются новостройки комфорт-класса, их доля составляет более 80%.
Сегодня за 1 «квадрат» на первичном рынке жилья ТиНАО застройщики просят 120,5 тыс. руб. Причем в сегменте экономкласса средневзвешенная цена за месяц снизилась на 2,6% — до 101 тыс. руб./кв. м. Жилье комфорт-класса также немного подешевело — до 123,1 тыс. руб./кв. м. В Новомосковском округе 1 «квадрат» стоит в среднем 122,2 тыс. руб., а в Троицком — 72,1 тыс. руб.
«Спрос на квартиры в новостройках ТиНАО растет, — сообщил руководитель столичного департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. — Конкуренция среди девелоперов в Москве и Подмосковье очень серьезная. Потенциальным новоселам есть из чего выбирать — и по ценам, и по локации. Привлекательность Новой Москвы обеспечена в первую очередь интенсивным развитием всего спектра инфраструктуры». Чиновник напомнил, что в текущем году в ТиНАО запланирован ввод 1,7 млн кв. м жилой недвижимости.
Подмосковье
Совсем другая картина наблюдается в Московской области. По данным ЦИАН, ввод жилья за первые четыре месяца 2019 года тут упал на 31% год к году, до 2,16 млн кв. м. Как поясняют специалисты, в последнее время спрос в Московском регионе смещается в сторону столицы: с 2014 по 2018 год количество зарегистрированных договоров долевого участия в области сократилось на четверть, в Первопрестольной, наоборот, выросло более чем втрое.
Но у Подмосковья имеются свои преимущества. Главная из них — низкие цены. Ценники между столичными и подмосковными новостройками, грубо говоря, нужно делить на два (если сравнивать с жильем в среднем Подмосковье) или на полтора (если речь идет о ближнем). Разница между стоимостью квартир в похожих по характеристикам проектах в ближнем Подмосковье и в Новой Москве составляет 20–30%.
Добавим, что первичный рынок Подмосковья весьма неоднороден: цена квартир может отличаться в два раза на одном и том же расстоянии от МКАДа. На стоимость влияет направление: к примеру, запад будет дороже, чем восток. По данным Павла Луценко, 1 «квадрат» в подмосковной новостройке в среднем стоит около 89 тыс. руб., а квартира — 4,73 млн руб.
В приоритете у потенциальных покупателей города-спутники Москвы, имеющие станции метрополитена: Красногорск, Люберцы, Реутов, Котельники, а также Химки, рядом с которыми имеются три станции метро. Предпочтения понятны: многие из них работают в Москве.
В Московской области можно без спешки найти объект на любой вкус и кошелек. К тому же девелоперы зачастую предлагают существенные скидки или рассрочку. По оценкам риелторов, сегодня в области покупают новостройки семьи из двух-трех человек, зарабатывающие вместе порядка 100–150 тыс. руб. Сделки в основном совершаются с помощью ипотеки. Учитывая длительное падение реальных доходов граждан, мода на новое жилье эконом- и комфорт-класса в Московском регионе закончится не скоро.